Icade
Actif
Identité
Icade est une société anonyme à conseil d’administration, immatriculée en France le 1er janvier 1955 sous le SIREN 582074944. Elle est cotée sur Euronext Paris sous l’ISIN FR0000035081. Son siège social est situé à Puteaux, dans les Hauts-de-Seine.
Au 31 décembre 2025, l’entreprise compte 1 007 collaborateurs, contre 1 022 au 31 décembre 2024 (rapport annuel intégré 2025). Son capital est ouvert. Les actionnaires de référence sont le groupe Caisse des Dépôts et le groupe Crédit Agricole Assurances. La société a le statut SIIC, c’est-à-dire de société d’investissement immobilier cotée.
Le groupe Icade est structuré autour de deux pôles principaux : la Foncière d’Icade, qui porte un patrimoine locatif, et Icade Promotion, pôle de promotion immobilière présent dans 21 implantations régionales. Le promoteur Marignan, détenu par Icade, fait l’objet d’une cession engagée dans le cadre du plan stratégique ReShapE ; le closing est attendu au premier semestre 2026.
Situation actuelle
Au 31 décembre 2025, la Foncière d’Icade porte un patrimoine valorisé à 6 127 millions d’euros hors droits, en baisse de 4,5 % à périmètre constant. Le patrimoine immobilier se répartit entre 160 101 m² en Île-de-France et 146 698 m² en région, soit 306 799 m² au total (rapport annuel intégré 2025). Les actifs couvrent principalement des bureaux, des actifs de santé et du logement. Un projet de data center est par ailleurs mentionné à Rungis, dans le Val-de-Marne.
Le pôle promotion dispose de 21 implantations régionales. Il intervient dans le résidentiel neuf et le tertiaire, ainsi que dans l’aménagement. La séparation concrète entre foncière et promotion est un trait structurant du modèle : la foncière perçoit des loyers, tandis que la promotion dégage une marge à l’avancement.
Le 12 février 2026, Icade a publié ses résultats annuels 2025. Le chiffre d’affaires économique ressort à 1 127,6 millions d’euros, en baisse de 7,2 %. Le résultat net part du groupe est de -123 millions d’euros. Le cash-flow net courant s’établit à 271,5 millions d’euros, soit 3,57 euros par action. Environ 850 millions d’euros de cessions ont été réalisées ou sont sous promesse en 2025, dans le cadre du plan ReShapE. Ce plan, annoncé en février 2025, prévoit une réduction de la Foncière, avec une cession annoncée de plus de 50 % du portefeuille.
Chiffres clés
- Patrimoine de la Foncière : 6 127 millions d’euros hors droits au 31 décembre 2025, en baisse de 4,5 % à périmètre constant.
- Surfaces patrimoniales : 160 101 m² en Île-de-France et 146 698 m² en région, soit 306 799 m² au total (rapport annuel intégré 2025).
- Effectif : 1 007 collaborateurs au 31 décembre 2025, contre 1 022 fin 2024.
- Chiffre d’affaires économique 2025 : 1 127,6 millions d’euros, en baisse de 7,2 %.
- Résultat net part du groupe 2025 : -123 millions d’euros.
- Cash-flow net courant 2025 : 271,5 millions d’euros, soit 3,57 euros par action.
- Dette brute : 4,3 milliards d’euros au 31 décembre 2025.
- Loan-to-value droits inclus : 39,6 % au 31 décembre 2025.
- Taux de rendement initial net EPRA : 5,6 % fin 2025.
- Part des loyers IFRS issus de locataires publics ou de grandes entreprises : 85 %.
Forces et limites
La principale force d’Icade tient à son actionnariat de référence stable, adossé au groupe Caisse des Dépôts et au groupe Crédit Agricole Assurances, ainsi qu’à son statut de SIIC cotée. Ce profil lui donne accès aux marchés financiers et à des locataires publics ou de grande taille : 85 % des loyers IFRS proviennent de locataires publics ou de grandes entreprises.
La coexistence d’une foncière et d’un pôle de promotion est une spécificité dans la sous-catégorie Travaux et aménagement urbain. À la différence d’un promoteur pur, Icade porte un patrimoine locatif dans la durée. À la différence d’une foncière pure, elle expose une partie de son résultat à la marge de promotion à l’avancement. Cette double exposition est visible dans les comptes 2025 : le chiffre d’affaires économique recule de 7,2 % et le résultat net part du groupe est négatif, à -123 millions d’euros.
La structure financière constitue une contrainte mesurable. La dette brute atteint 4,3 milliards d’euros au 31 décembre 2025. Le ratio loan-to-value droits inclus s’élève à 39,6 %. Cette pression financière se traduit par un programme de cessions important : environ 850 millions d’euros de cessions réalisées ou sous promesse en 2025, et une annonce de cession de plus de 50 % du portefeuille dans le cadre de ReShapE. La cession de Marignan, dont le closing est attendu au premier semestre 2026, illustre la contraction du périmètre.
Il existe aussi une contrainte géographique et sectorielle. Le patrimoine est concentré en Île-de-France, avec 160 101 m², contre 146 698 m² en région. L’exposition aux bureaux et au logement rend l’ensemble sensible à la repricing du marché immobilier français. Les données collectées ne précisent pas la vacance par actif, ni le détail des rendements par classe d’actifs. Elles ne permettent donc pas d’évaluer finement le risque locatif dans le portefeuille de bureaux en Île-de-France, ni les délais administratifs ou les contraintes d’urbanisme pesant sur le pôle promotion.
Sa place dans l'écosystème de la mobilité
Icade compte dans l’annuaire Smart city et infrastructure parce qu’elle est un véhicule coté par lequel des institutions publiques et parapubliques détiennent, cèdent et transforment des actifs urbains en France. Avec 306 799 m² de patrimoine immobilier, 1 007 collaborateurs fin 2025 et 21 implantations régionales, elle constitue un point d’observation direct de la recomposition du marché immobilier tertiaire et résidentiel français.
Son plan ReShapE et les cessions de 2025 documentent la décote des actifs de bureaux et la remontée des contraintes de financement. La conversion d’actifs vers des data centers, évoquée à Rungis, illustre un usage urbain émergent suivi dans les infrastructures des villes. Enfin, la présence de locataires publics et d’actifs de santé relie Icade aux équipements et services qui structurent les territoires, sans que l’entreprise soit réductible à un simple opérateur privé : son capital et ses cessions restent liés à la Caisse des Dépôts et à Crédit Agricole Assurances.
Sources
- api.gouv.fr, fiche entreprise ICADE, consultée le 2026-08-20. https://api.gouv.fr
- Icade, rapport annuel intégré 2025, consulté le 2026-08-20. https://www.icade.fr/
- Icade, communiqué de presse « Résultats annuels 2025 », 12 février 2026, consulté le 2026-08-20. https://www.icade.fr/
Média associé
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